Рынок продаж офисной недвижимости Москвы, январь 2024

ЭВОЛЮЦИЯ РЫНКА ПРОДАЖ ОФИСОВ

Исторически на долю сегмента продаж приходилось меньше объема сделок, нежели на аренду. 

17% средняя доля сделок купли-продажи в годовом объеме спроса за 10 лет  (2014-2023 гг.)

При этом за последние 10 лет динамика рынка купли-продажи демонстрировала значительные колебания в зависимости от конъюнктуры рынка:

2019 г. – рост объёмов сделок купли-продажи. Отметим, что этот год был рекордным по общему объёму спроса на офисы (1,8 млн кв. м). 

2020 г. – резкое сокращение сегмента за счет общего спада рынка. Итоговый спрос 2020 г. сократился на 34% к 2019 г.

210 тыс. кв. м среднегодовой объём сделок купли-продажи за 10 лет (2014-2023 гг.)

В послековидный период 2020-2022 гг. рынок купли-продажи офисов, с одной стороны, восстанавливался в объемах, а с другой – характеризовался новой тенденцией – активным развитием сегмента розничных продаж (до 1 000 кв. м).  

Сделки купли-продажи, тыс. кв. м*
*За исключением сделок по реструктуризации долгов

РЫНОК ПРОДАЖ ОФИСОВ В 2020 – 2023 гг.

В 2020 – 2022 гг. среднегодовой прирост объемов на рынке купли-продажи составлял 25%, в большей степени за счет роста крупных сделок.

Динамика купли-продажи, тыс. кв. м

В 2023 г. объем сделок купли-продажи вырос более чем в два раза, достигнув рекордного с 2008 г. значения в 479 тыс. кв. м.

Это связано с ростом востребованности офисов как  одного из инструментов защиты капитала и появлением на рынке качественного доступного предложения.

• Большинство крупных сделок (91%) площадью от 5 000 кв. м были заключены с конечными пользователями.
• Розничные продажи, в свою очередь, также продолжали расти: в 2023 г. их доля в структуре сделок купли-продажи выросла с 87% до 91% в сравнении с 2020 г.

Структура сделок купли-продажи

Примеры крупных сделок купли-продажи офисов, 2023 г.


*Источники: Ведомости, РБК, Коммерсант

ДОСТУПНОСТЬ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ДЛЯ ПОКУПКИ

*В расчетах учитывались площади доступные в офисных объектах с датой ввода до 2026 г.

352 тыс. кв. миз доступного для покупки целиком объема (779 тыс. кв. м) – это офисные объекты с возможностью въезда в 2024 г.

Доступные для покупки площади Класса А, тыс. кв. м на конец периода

Для покупки объекта целиком

+74% кол-во строящихся объектов, реализующихся посредством продажи в мелкую нарезку, выросло на 74% к 2022 г. 

Объем таких офисов при этом вырос в 3 раза в IV кв. 2023 г. к концу 2022 г.

Это обусловлено повышенным спросом на покупку офисов в качестве инвестиционного инструмента.

Для покупки объекта в нарезку

ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 

Цены продажи, на конец периода (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м

*Цены продажи указаны за наземную офисную площадь (GLA)

В 2023 г. цены продажи сохранили положительную динамику (+26% год к году), что объясняется выходом более дорого предложения на рынок, удорожанием кредитных ресурсов, а также высоким спросом на площади для покупки.

В 2024 г. цены на новые офисы могут вырасти на 3%, в существующих офисах темпы роста ниже (1%).

Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Арендные ставки, на конец периода (не вкл. НДС и эксплуатационные расходы), руб. за кв. м / год

В течение всего 2023 г. запрашиваемые ставки аренды в обоих классах удерживались на стабильном уровне. При этом, отмечалась разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам. На текущий момент «окно возможностей» уже закрыто.

В 2024 г. арендные ставки могут вырасти на 3-4%.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КАК ДРАЙВЕР РОЗНИЧНЫХ ПРОДАЖ

69% розничных сделок в период 2020 – 2023 гг. пришлось на новые объекты (с датой ввода в 2022 – 2027 гг.)

Рост активности на офисном рынке розничных продаж связан по большей части с увеличением предложения офисов «мелкой нарезки» в новых качественных БЦ.

Порядка 36% (577 тыс. кв. м), запланированного на 2023-2025 гг. строительства, реализуется в «мелкую нарезку» до 1 000 кв. м.

При этом большая часть БЦ из этого объема уже продана / зарезервирована в среднем на 69%.

Девелоперы с наибольшими объёмами запланированных к реализации офисных проектов, заявленных на 2023 – 2025 г.

География нового предложения, реализующегося в розницу, соответствует развитию новых деловых кластеров в зоне ТТК-МКАД (Большое Сити, Беларусско-Савеловское направление, Нагатино/ЗИЛ). 

Карта офисных объектов, заявленных на 2023 – 2025 гг.

Примеры реализации офисных помещений в розницу

РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ ОФИСОВ (ДО 1 000 КВ. М) 

Итоги 2023 г. 

117 тыс. кв. мобъем розничных продаж

665 сделокколичество сделок розничной продажи

176 кв. мсредний размер розничной сделки

Структура розничных продаж офисов в Москве

Распределение сделок купли-продажи за 2023 г. по субрынкам

ЦЕНЫ НА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ДО 1 000 КВ. М

С IV кв. 2022 г. по IV кв. 2023 г. стоимость кв. м в строящихся объектах выросла на 9%.

Цены продажи (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м

В конце IV кв. 2023 г. средняя запрашиваемая цена за кв. м в строящихся объектах была на 11% выше, чем в существующих. 

На рост стоимости оказали влияние удорожание заемного финансирования. Кроме того, строящиеся офисы в большинстве случаев - качественные объекты класса А.

В 2024 г. ожидается рост цен строящиеся офисы на 8% на фоне более высоких процентных расходов, увеличения стоимости строительных материалов и зарплат в строительной отрасли.

Цены продажи по субрынкам, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м

Запрашиваемые арендные ставки, I кв. 2024 г. (вкл. НДС), тыс. руб. за кв. м / год