Рекордный за 12 лет ввод офисов в Москве не дошёл до арендаторов

По данным аналитиков CORE.XP, в первом полугодии 2026 года в Москве введено 648 тыс. кв. м офисной недвижимости — почти в 30 раз больше, чем годом ранее, и максимальный объём для первого полугодия с 2014 года. Однако рекордный ввод практически не увеличил предложение для арендаторов: из 1,42 млн кв. м офисов, заявленных к вводу в 2026 году, уже 64% (908 тыс. кв. м) проданы, заняты собственниками либо строятся под конкретных пользователей по схеме BTS (build-to-suit).

Причина — изменение модели девелопмента. Высокая стоимость заёмного финансирования и рост себестоимости строительства делают продажу объектов более привлекательной, чем их вывод на рынок аренды. В результате большинство новых бизнес-центров поступают на рынок уже без вакансии.

Из объектов, планируемых к вводу в 2026 году, для аренды доступна лишь четверть годового объёма нового строительства: 13% (191 тыс. кв. м) предлагается исключительно в аренду, ещё 11% (156 тыс. кв. м) — одновременно в аренду и на продажу. 

Потенциальный спрос остаётся высоким, однако его реализация ограничена дефицитом качественного предложения. В результате объём арендных сделок продолжает снижаться год к году. В первом полугодии объём аренды сократился на 21% — до 343 тыс. кв. м, а количество сделок — на 39%, до 475. При этом 87% сделок пришлось на помещения с готовой отделкой: компании предпочитают офисы, позволяющие начать работу сразу после переезда. Около 60% сделок составили релокации, а не расширение занимаемых площадей, поэтому чистое поглощение офисов достигло лишь 96 тыс. кв. м против отрицательного значения (-71 тыс. кв. м) годом ранее.

Формально уровень вакансии вырос с 4,6% до 7,0%, однако это не означает существенного расширения доступного предложения. Основной прирост свободных площадей обеспечил выход на рынок бизнес-центра Moscow Towers общей площадью 263 тыс. кв. м, экспонируемого единым лотом.

Ограниченное предложение продолжает поддерживать рост ставок аренды. Средневзвешенная ставка в офисах класса А достигла 44 000 руб. за кв. м в год без учёта НДС и операционных расходов, увеличившись за год на 35%. Давление на рынок сохранится и в следующем году: по оценкам CORE.XP, около 29% заявленного на второе полугодие 2026 года ввода (227 тыс. кв. м) может быть перенесено на более поздние сроки.

«Сегодня рынок существует сразу в двух измерениях. С одной стороны, фиксируются рекордные объёмы нового строительства. С другой — арендаторам по-прежнему сложно найти качественные помещения нужной площади и в подходящей локации, поскольку значительная часть объектов продаётся или резервируется ещё до ввода в эксплуатацию. Поэтому компании всё чаще начинают поиск офиса за 12–18 месяцев до планируемого переезда и готовы рассматривать варианты, которые ещё несколько лет назад не вошли бы в их шорт-лист», — комментирует Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.