Разрыв между самым доступным и самым дорогим жильем в Москве достиг 776 раз

На первичном рынке «старой» Москвы сохраняется беспрецедентный ценовой диапазон между самыми доступными и наиболее дорогими лотами. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в середине июня 2026 года разница между минимальным бюджетом покупки студии и стоимостью самого дорогого предложения в продаже достигла 776 раз.

Минимальный бюджет покупки на первичном рынке «старой» Москвы в строящихся проектах сегодня составляет 9,5 млн рублей. По такой цене в экспозиции представлен апартамент площадью 26,5 кв. м в проекте «Варшавские ворота». Если рассматривать только квартиры, без учета апартаментов, порог входа становится выше — самая доступная студия площадью 20 кв. м предлагается в проекте «Русич Кантемировский» за 10,7 млн рублей. Таким образом, нижняя граница предложения в «старой» Москве формируется апартаментным форматом, тогда как минимальный бюджет покупки квартиры-студии начинается с более высокого уровня.

При этом компактный метраж не всегда означает минимальный бюджет входа. Так, в проекте «Level Звенигородская» в продаже находится студия площадью 16,9 кв. м стоимостью 15,8 млн рублей, что почти в два раза дороже минимального по бюджету предложения. Это подтверждает, что итоговая цена объекта определяется не только его площадью, но и совокупностью факторов: локацией, классом проекта, характеристиками продукта и позиционированием девелопера.

На противоположном конце рынка расположен один из самых дорогих объектов первичной недвижимости столицы — пентхаус в проекте «Обыденский №1» стоимостью 8,3 млрд рублей. Таким образом, стоимость самого дорогого лота на рынке выше, чем у наиболее доступной квартиры-студии, примерно в 776 раз. Столь значительный разрыв демонстрирует высокую степень сегментации московского рынка новостроек, где одновременно представлены как форматы для массового покупателя, так и уникальные объекты в премиальных локациях ЦАО.

Одновременно меняется структура предложения. По состоянию на середину июня 2026 года средняя площадь лота в экспозиции достигла 63,1 кв. м против 57,1 кв. м двумя годами ранее. Таким образом, за два года средний метраж предложения вырос на 6 кв. м, или 10,5%.

Наиболее заметная динамика зафиксирована в комфорт-классе, где средняя площадь лота увеличилась с 42,3 до 47,7 кв. м (+5,4 кв. м, 12,8%). В делюкс-сегменте показатель вырос с 148,1 до 153,5 кв. м (+5,4 кв. м,  3,6%). В то же время в бизнес-классе средняя площадь практически не изменилась, снизившись с 57,8 до 57,1 кв. м. В премиальном сегменте показатель сократился с 91,7 до 87,4 кв. м (-4,3 кв. м, 4,7%).

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что рост среднего метража по рынку обусловлен не только изменениями внутри отдельных классов жилья, но и трансформацией структуры предложения в целом. Рынок постепенно смещается в сторону более крупных и дорогостоящих форматов, тогда как в массовых сегментах девелоперы продолжают сохранять компактные планировки для поддержания доступного бюджета покупки. В бизнес- и премиум-классе, напротив, наблюдается стремление контролировать итоговую стоимость лота за счет оптимизации площади.

Еще одной важной тенденцией стало сокращение объема экспозиции. Если в середине июня 2024 года на первичном рынке «старой» Москвы было представлено 35,7 тыс. лотов, то к середине июня 2026 года их количество снизилось до 30,1 тыс. объектов. Таким образом, предложение сократилось на 15,8%, более чем на 5,6 тыс. лотов.

Сочетание этих факторов формирует новую структуру рынка: объем предложения уменьшается, а средний размер лота растет. В результате конкуренция за самые доступные форматы усиливается, а влияние крупных и дорогих объектов на общие показатели рынка становится более заметным.

«Сегодня рынок новостроек «старой» Москвы демонстрирует одновременно две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, сохраняется широкий выбор доступных форматов с относительно невысоким бюджетом входа, с другой — растет роль крупных и высокобюджетных лотов. Разрыв между минимальной стоимостью студии и самым дорогим объектом достиг рекордных значений, что отражает высокую степень сегментации рынка. При этом сокращение объема предложения и увеличение среднего метража свидетельствуют о постепенном смещении структуры экспозиции в сторону более дорогих продуктов, тогда как в массовых сегментах девелоперы продолжают искать баланс между площадью и доступностью для покупателей», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.