Рынок новостроек Москвы сохраняет устойчивость на фоне сезонного снижения спроса, ипотека удерживает 50% сделок

Первичный рынок жилой недвижимости в границах «старой» Москвы в мае 2026 года продемонстрировал более сдержанную динамику по сравнению с апрелем, при этом сохранив признаки постепенного восстановления. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, по итогам месяца было зарегистрировано 2425 сделок по ДДУ (без учета программы реновации) — на 16% меньше, чем в апреле 2026 года (2872 сделки), и на 25% меньше, чем в мае 2025 года. На динамику продолжили оказывать влияние высокая стоимость проектного финансирования и начало отпускного сезона, традиционно снижающего активность покупателей. Вместе с тем май подтвердил ключевую тенденцию: рынок постепенно адаптируется к новым ипотечным условиям 2026 года, а темпы годового снижения количества сделок продолжают сокращаться.

По итогам мая 2026 года основным центром спроса традиционно остался бизнес-класс: на него пришлось 63% всех сделок. Далее следует комфорт-класс с долей 27%, премиум-класс — 9%, и делюкс-сегмент — 1%. Структура спроса подтверждает сохранение фокуса покупателей на проектах с более качественным уровнем продукта и продуманными характеристиками, где ключевыми факторами выбора становятся архитектура, планировочные решения, качество благоустройства и инвестиционная привлекательность.

В комфорт-классе самыми продаваемыми проектами стали «Мичуринский парк» (53 сделки, 2518 кв. м, средняя стоимость квартиры в сделке — 22,6 млн руб.), «Квартал Метроном» (45 сделок, 2795 кв. м, средняя цена — около 29 млн руб.) и «Кавказский 51» (36 сделок, 1770 кв. м, средняя стоимость лота — 18,7 млн руб.). Продажи в сегменте по-прежнему концентрируются в проектах с умеренным бюджетом входа, востребованными планировками и локациями с развитой повседневной инфраструктурой.

В бизнес-классе максимальный спрос показали «Зиларт» (81 сделка, 3372 кв. м, средняя цена квартиры в сделке — 26,3 млн руб.), «Дубровка от Гранель» (63 сделки, 2610 кв. м, средняя стоимость — 23,4 млн руб.) и «Левел Южнопортовая» (51 сделка, 2608 кв. м, средняя цена — 33,4 млн руб.). Значительная доля бизнес-класса подтверждает смещение рыночного фокуса в сторону более качественных проектов с акцентом на среду проживания и долгосрочную ликвидность.

В премиум-классе лидерами продаж стали проекты «Река» (24 сделки, 3045 кв. м, средняя стоимость квартиры в сделке — 129,2 млн руб.), «Ривер Парк Кутузовский» (14 сделок, 864 кв. м, средняя стоимость — 58,0 млн руб.) и «Слава» (12 сделок, 526 кв. м, средняя стоимость — 48,8 млн руб.). Спрос в сегменте остается более выборочным и чувствительным к статусу локации, видовым характеристикам объектов и индивидуальным условиям покупки, однако формат сохраняет устойчивую аудиторию даже при более сдержанной рыночной динамике.

 В разрезе административных округов максимальная доля сделок пришлась на ЮАО — 19%. Далее следуют СВАО (16%) и ЮВАО (15%). Также высокие показатели сохранились в СЗАО, ЗАО и ВАО. На уровне районов традиционно наиболее востребованным оказался Даниловский район, на который пришлось 9% всех сделок. Лидерами здесь стали проекты «Шагал» и «Зиларт». В тройку самых активных районов также вошли Хорошево-Мневники (6%) и Очаково-Матвеевское (5,5%).

По структуре спроса наиболее востребованным форматом, как и в предыдущие периоды, остаются квартиры площадью 35–45 кв. м — их доля в общем объеме сделок составила 27%. Этот диапазон остается наиболее сбалансированным решением для широкого круга покупателей: он позволяет удерживать приемлемый бюджет покупки при сохранении функциональности и комфортной организации пространства.

Как фиксируют аналитики жилого направления CORE.XP, ипотека в мае 2026 года сохранила статус одного из ключевых инструментов приобретения жилья: на нее пришлось 50% всех сделок. Наиболее активно ипотечные программы использовались в бизнес-классе — их доля составила 55%, что подтверждает высокую значимость кредитного финансирования именно в сегменте, где клиенты стремятся совместить повышенный уровень комфорта с продуманной финансовой стратегией покупки. В комфорт-классе ипотека также остается значимым драйвером продаж — здесь ее использовали 42% покупателей. В премиум-сегменте доля ипотечных сделок составила 3%, что отражает специфику сегмента, где заметная часть покупок традиционно совершается за счет собственных средств или в рассрочку.

При этом динамика показателя остается стабильной как в годовой, так и в месячной динамике: в мае 2025 года доля ипотечных сделок составляла 47%, а в апреле 2026 года — 46%. Таким образом, ипотека сохраняет устойчивую долю около половины рынка, подтверждая наличие платежеспособного спроса даже в условиях высокой стоимости заемного финансирования.

«Май 2026 года стал месяцем умеренной коррекции после более активного апреля. Несмотря на сокращение общего числа сделок, рынок не теряет устойчивости — он перестраивается под новые финансовые условия. Снижение к прошлому году замедляется, ипотека сохраняет значимую долю, а спрос постепенно перераспределяется в пользу более качественных проектов и сбалансированных бюджетов покупки», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.