Успех новых деловых районов Москвы определят арендаторы

По данным аналитиков CORE.XP, из 7,3 млн кв. м офисов, заявленных к вводу в Москве в 2026–2030 годах, 3,8 млн кв. м, или 52%, приходится на проекты, реализуемые в рамках городских программ — МПТ (места приложения труда), КРТ (комплексное развитие территорий) и масштабных инвестиционных проектов. Остальные 3,5 млн кв. м девелоперы строят без применения таких механизмов. В результате географию нового офисного строительства всё чаще определяет не близость к традиционным деловым районам, а территории, развитие которых стимулирует город.

Городские программы делают строительство офисов привлекательнее, 

в частности для жилых девелоперов. В рамках программы МПТ застройщик может снизить плату за изменение вида разрешённого использования участка под жильё, а в проектах КРТ наличие нежилых площадей зачастую является одним из условий реализации проекта. В результате офисные здания всё чаще появляются в составе жилых кварталов.

Эти изменения уже отражаются на структуре нового предложения. С 2020 года внутри МКАД введено 2,03 млн кв. м офисов класса А, из которых 69% пришлось на территорию между ТТК и МКАД, тогда как на Центральный деловой район — лишь 2%.

Одновременно рынок разделился по типу девелоперов. Профильные офисные компании — к примеру, Stone и MR Group — продолжают концентрировать бОльшую часть проектов в сложившихся деловых районах: Большом Сити, Белорусско-Савёловском районе и западной части зоны между ТТК и МКАД. Жилые девелоперы — FORMA, Донстрой и Granard — благодаря городским программам выводят офисные проекты в новые локации, где полноценный офисный рынок ранее практически отсутствовал: Северный речной порт, Тульская, Хорошёво-Мнёвники, Очаково-Матвеевское и территорию вдоль Волоколамского шоссе. 

По прогнозу CORE.XP, после 2030 года влияние городских программ на размещение новых офисов сохранится. По мере развития транспортной инфраструктуры и освоения новых территорий наиболее перспективными направлениями аналитики CORE.XP считают Южный порт, считают Южный порт, территорию Большого Сити, Павелецкую-Тульскую и Белорусско-Савеловский кластер. При этом участие проекта в городской программе само по себе не гарантирует коммерческого успеха. Ключевыми факторами останутся пешая доступность метро (10–15 минут), близость к сформировавшимся деловым кластерам, качественные планировочные решения, развитая инфраструктура и стратегия реализации. Наибольшим спросом будут пользоваться проекты, где городские программы усиливают уже существующий потенциал территории или создают предпосылки для формирования полноценного нового делового кластера.

«Сегодня город во многом определяет, где будут строиться новые офисы, однако успешность проекта по-прежнему зависит от рыночного спроса. Для арендаторов ключевыми остаются транспортная доступность, качество окружения и сформировавшаяся деловая среда. Поэтому при запуске новых деловых локаций важно не только создать предложение, но и продумать концепцию проекта, инфраструктуру и стратегию его реализации. Эти вопросы станут одной из ключевых тем конференции CORE.XP», — комментирует Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.