CORE.XP и «Х5 Недвижимость»: Мультитемпературные склады — тренд региональных рынков

Согласно данным экспертов CORE.XP, девелоперы возвращаются к формату строительства мультитемпературных складов под ключ на фоне изменений структуры спроса и географии проектов. Эта динамика отражает растущую востребованность специализированных складских решений, адаптированных под специфику региональных рынков.

По наблюдениям директора по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 Недвижимость» Сергея Оганезова, одной из тенденций рынка складской недвижимости становится возвращение интереса застройщиков к мультитемпературным объектам по сравнению с прошлым годом. Повышенный спрос со стороны девелоперов на возведение таких помещений формируется прежде всего в регионах.

Совокупный заявленный объем ввода мультитемпературных складских комплексов в РФ на 2026 г. составляет более 700 тыс. кв. м, что сопоставимо с накопленным вводом за предшествующие два года в данном сегменте и выше рекордного 2020 г. (611 тыс. кв. м).

География объектов: от столиц к регионам

Первые мультитемпературные складские комплексы появились еще в начале 2000 х гг. Однако, учитывая специфичность таких зданий и начальный этап формирования отрасли, их строительство, как правило, осуществлялось самими конечными пользователями.

Этот этап развития сегмента сменился новым периодом: с ростом зрелости сферы и повышением спроса на специализированные решения ситуация начала меняться.

В начале 2010 х гг., с развитием складского сегмента, начался переход к реализации таких проектов складскими девелоперами по схеме built to suit. Первые девелоперские парки, предлагающие размещение нестандартных мультитемпературных объектов, располагались преимущественно в столичном регионе и городах логистических центрах.

Со временем география присутствия мультитемпературных складов стала расширяться — сегодня они уже не ограничиваются традиционными центрами концентрации логистической инфраструктуры.

На сегодняшний день мультитемпературные объекты в основном расположены в крупных городах — логистических центрах — и предназначены как для снабжения торговых сетей супермаркетов, ресторанов, аптек и других предприятий региона, так и для поставок в другие субъекты. Тем не менее доля остальных регионов в общем предложении таких складов постепенно растет и в настоящий момент составляет 36%.

Данная тенденция подтверждается и наблюдениями участников отрасли. Представитель «X5 Недвижимость» обращает внимание на изменения географии и структуры спроса в сегменте мультитемпературных складов. Интерес к ним выходит за пределы Центрального федерального округа — в более дальние и восточные регионы. Интерес со стороны девелоперов проявляется не только к крупным объектам, но и к более компактным — например, к формату мультитемпературного склада площадью 15 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что расширение географии складской инфраструктуры напрямую связано с развитием региональных торговых и логистических цепочек.

Регионы остаются локомотивом складского сегмента, согласны в CORE.XP. В частности, на них приходится основной спрос — порядка 60% от общего объема логистической недвижимости.

При этом структура предложения адаптируется под новые запросы — меняется не только география, но и типология объектов.

Основным форматом объектов являются распределительные центры федеральных продуктовых сетей. Это объекты от 15 до 80 тыс. кв. м, содержащие в себе помещения со всем спектром температурных режимов: от сухого теплого склада до низкотемпературных блоков или специализированные камеры для дозревания фруктов (банановый комплекс). В большинстве случаев это отдельно стоящее здание — как в рамках большого логистического парка (что более характерно для крупных агломераций), так и в виде полностью автономной территории, где это единственное строение.

Built to suit остается предпочтительным форматом

«Ключевыми потребителями мультитемпературных объектов остаются продуктовые ритейлеры, на которых приходится 72% всего прогнозируемого объема ввода за 2026 год. Этот сегмент демонстрирует высокую стабильность на складском рынке в силу своей значимости для жизнеобеспечения, поэтому мы ожидаем, что спрос на подобные помещения останется устойчивым в долгосрочной перспективе», - считает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Неудивительно, что в связи с этим девелоперы как в двух столицах, так и в регионах последние 10–15 лет устойчиво проявляют интерес к строительству подобных объектов в формате Build to suit с долгосрочным договором аренды, что особенно актуально в периоды спада на рынке складской недвижимости.

При этом экономическая эффективность данного подхода находит подтверждение в практике ведущих игроков отрасли. Их опыт наглядно демонстрирует преимущества модели built to suit перед альтернативными вариантами реализации логистических проектов.

В «X5 Недвижимость» уточняют, что компания ориентируется на долгосрочные арендные отношения и поэтому также отдает предпочтение формату built to suit. Экономически эта схема более эффективна, чем адаптация готовых площадок под свои требования, ведь в этом случае требуется больше инвестиций в объект и оборудование, срок окупаемости которых составляет до 10 лет.

Конкретное воплощение этой стратегии можно увидеть на примере реализуемых проектов, которые уже сейчас формируют основу региональной логистической сети.

Например, новый распределительный центр (РЦ) в Краснодарском крае общей площадью 65 000 кв. м, который стал ядром логистической инфраструктуры всего региона, дополнит текущие мощности и станет дополнительным снабжающим узлом в том числе и для другого РЦ, расположенного в городе Невинномысск. Создание подобных комплексов занимает в среднем от полутора до двух лет, а условия аренды фиксируются «X5 Недвижимость» на этапе входа в проект с учетом затрат и параметров финансирования.

«Наличие подобного объекта позволяет создать более управляемую и устойчивую цепочку поставок, а также развивать направления доставки и собственных производств готовой еды. В этом случае формат built to suit (аренда объекта «под ключ») позволяет учесть все задачи бизнеса с учетом будущего масштабирования», — отметил Сергей Оганезов, один из спикеров конференции «CORE.ЭКВАТОР», которая пройдет 25 июня.

Ставки аренды: временная коррекция

Такие факторы, как снижение ключевой ставки Банка России и увеличение доли вакантных складских площадей, влекут за собой также снижение базовой ставки арендной платы, считают в «X5 Недвижимость».

Действительно, на рынке наблюдается определенная коррекция, подтверждают в CORE.XP. Например, в Московском регионе на первое полугодие 2026 года средневзвешенная ставка на сухие помещения составляет около 10 000-10 800 руб. за 1 кв. м, в то время как в 2025 году этот показатель был на уровне 11%. При этом в сегменте мультитемпературных складов этот показатель традиционно выше за счёт повышенной сложности проектов.

Мультитемпературные склады: надежность как основа инвестпотенциала

На фоне общей трансформации рынка коммерческой недвижимости сегмент мультитемпературных складов демонстрирует высокую привлекательность и для инвесторов.

Доля инвестиций в мультитемпературные склады за период 2023–2025 гг. составила 15% от всего объёма приобретенной складской недвижимости за этот период. В абсолютном выражении речь идёт о 74 млрд руб., из которых почти 40% пришлось на приобретения со стороны банковских фондов.

Приведенные объемы вложений свидетельствуют о доверии инвесторов к стабильности данного сегмента. Его ключевыми преимуществами являются: долгосрочный договор аренды и в целом низкая «мобильность» арендаторов — спекулятивно такие объекты не строят и крайне редки случаи переездов. К тому же основной арендатор в этом сегменте — продуктовая розница, являющаяся, пожалуй, самой стабильной и устойчивой к кризисам категорией спроса на складскую недвижимость, по мнению экспертов CORE.XP.

Таким образом, сочетание устойчивых арендных потоков, долгосрочных обязательств арендаторов и стабильности ключевого спроса формирует прочную основу для сохранения высокой инвестиционной привлекательности мультитемпературных складов в среднесрочной перспективе.