CORE.XP: ставки аренды офисов класса А в Москве выросли на 31% за год

По данным компании CORE.XP, в III квартале 2026 года средневзвешенная ставка аренды офисов в Москве составила 36 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. С начала года показатель увеличился на 8%, а в годовом выражении — на 19%. При этом рост среднерыночной ставки во многом обусловлен изменением структуры предложения: на рынок вышли более дорогие помещения в действующих бизнес-центрах Центрального делового района и «Москва-Сити». В результате динамика арендных ставок все сильнее зависит от класса объекта, его расположения и характеристик помещения.

Наиболее заметный рост ставок в годовом выражении зафиксирован в классе А — на 31%, до 39 263 руб. за кв. м в год. В сегменте Prime показатель увеличился на 19%, до 86 163 руб., в классе B+ — на 9%, до 29 483 руб., в классе B- — на 3%, до 26 484 руб. за кв. м в год. Существенная динамика в классах А и Prime связана в том числе с выходом на рынок более дорогого предложения.

Значительно различаются ставки и в зависимости от расположения бизнес-центров. Самые высокие показатели зафиксированы в следующих деловых районах Москвы:

* «Москва-Сити» — 65 536 руб. за кв. м в год;

* Белорусско-Савеловский — 58 481 руб.;

* Фили-Кутузовский — 53 143 руб.;

* Сколково — 51 896 руб.;

* Хамовники — 50 251 руб.;

* Садовое кольцо — 48 087 руб.

Наиболее доступные помещения предлагаются за пределами МКАД (за исключением Новой Москвы и Сколково) — в среднем 11 982 руб. за кв. м в год. В Новой Москве ставка составляет 15 704 руб., в зоне ТТК — МКАД (восток) — 21 337 руб., в районе Нагатино-ЗИЛ — 24 359 руб., в зоне ТТК — МКАД (север) — 24 615 руб., в Останкино — 26 261 руб.

Одновременно на офисном рынке увеличивается объем свободного предложения. По итогам III квартала 2026 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы достигла 7,2%, или 1,451 млн кв. м, против 4,0%, или 803 тыс. кв. м, годом ранее. Таким образом, объем свободных помещений увеличился на 648 тыс. кв. м, а доля вакансии — на 3,2 п. п.

Рост вакансии усиливает конкуренцию между собственниками и расширяет возможности арендаторов при согласовании условий сделок. Несмотря на увеличение среднерыночных запрашиваемых ставок, фактическая стоимость аренды нередко оказывается ниже заявленной. По оценкам CORE.XP, средний дисконт в ходе переговоров составляет около 10%.

Размер скидки во многом зависит от характеристик объекта. Например, удаленность от метро более чем на 15 минут пешком может снижать ставку до 30% относительно аналогичных помещений рядом со станциями метро. Отсутствие парковки требует корректировки стоимости на 10–20%. Дополнительные скидки собственники предоставляют на помещения без отделки, поскольку арендаторы не всегда готовы брать на себя дополнительные капитальные затраты, а также в локациях с неподтвержденным спросом на периферии.

Увеличение конкуренции отражается и на сроках поиска арендаторов. Даже в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией свободные площади могут экспонироваться по 3–4 месяца. Дольше всего арендаторов ищут собственники объектов на периферии, в том числе за МКАД, где доля вакансии достигает 10–12%, а также зданий с низкой транспортной доступностью, без парковки и помещений среднего размера без отделки.

В сформировавшихся деловых районах — Центральном деловом районе, Белорусско-Савеловском районе, Ленинградском деловом районе, на Ходынке и в «Москва-Сити» — доля вакансии составляет 2–4%. В таких локациях качественные объекты находят арендаторов быстрее.

В ближайшей и среднесрочной перспективе CORE.XP ожидает умеренного роста арендных ставок. Базовый сценарий предполагает, что его темпы будут близки к текущим и соответствовать уровню инфляции. При этом дальнейший рост предложения и увеличение доли свободных площадей будут сдерживать повышение ставок и усиливать переговорные позиции арендаторов.

«Период агрессивного роста арендных ставок завершен. Пространство для дальнейшего массового роста стоимости аренды на фоне выхода на рынок новых объемов предложения и сдержанной деловой активности арендаторов практически отсутствует. Тем не менее даже в текущих условиях сохраняется повышенный спрос на отдельные локации, форматы помещений и качественные объекты, где предложение все еще недостаточно и остается пространство для дальнейшего роста ставок», — отмечает Марина Жукова, директор, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP.