Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Рассказываем, как правильно организовать покупку коммерческой недвижимости с учётом финансовых, юридических, управленческих аспектов, а также потребностей бизнеса.

Изучение рынка

Рентабельность недвижимых активов зависит от многих переменных, поэтому перед покупкой помещения необходимо изучить особенности, механизмы, главные тенденции рынка.

Основные типы нежилой недвижимости

Классификация основана на функциональном назначении объектов.

Офисы

Офисные площади делятся на несколько категорий. Это сделано для того, чтобы каждый игрок рынка (арендатор, покупатель, инвестор) мог сразу понять, какие условия предлагает тот или иной бизнес-центр.

Класс А

Современные офисы премиального качества с максимальным уровнем комфорта, эргономичности и функциональности, безопасности. Предлагают широкий спектр услуг для гостей и резидентов. Располагаются в престижных локациях с насыщенной инфраструктурой, развитой транспортной сетью, хорошей экологией.

Премиальный офисный сегмент стоит дорого, но всегда пользуется большим спросом за счёт высокой ликвидности и доходности.

Класс В

В-класс уступает офисам высшей категории по некоторым параметрам, например:

• менее престижный район;
• качественная отделка, но не авторский дизайн-проект;
• базовый набор услуг.

Класс В — не всегда имиджевый, но вполне комфортабельный, удобный и практичный формат офисной недвижимости.

Класс С

Условная категория, означающая, что офис обеспечивает базовые условия для работы и безопасности сотрудников, но не отвечает современным требованиям. Класс С обычно не воспринимается как «бизнес-центр», это уровень «административного здания».

Продажа и покупка коммерческой недвижимости

Складские объекты

Взрывной рост спроса на логистическую инфраструктуру объясняется оживлением экономики и развитием онлайн-торговли, что создало острый дефицит качественных складских площадей. На сегодняшний день склады — едва ли не самый прибыльный сектор коммерческой недвижимости.

Торговая инфраструктура

Рассмотрим основные форматы площадей, каждый из которых обладает особенными преимуществами.

1. Торгово-развлекательные центры, моллы: Масштабные комплексы с брендовыми магазинами и широким выбором товарных групп, кофейнями и ресторанами, досуговыми заведениями. Крупные ТРЦ отличаются продуманной планировкой, высоким качеством инженерных систем и внутренней отделки, выгодным расположением. Это обеспечивает комплексу популярность, а владельцам торговых площадей — дополнительный трафик и хорошую репутацию.

2. ТЦ районного значения: Ассортимент формируется товарами повседневного спроса: продукты, одежда и обувь, хозтовары. На территории есть кафе, аптека, пункт выдачи, банкомат. Районные ТЦ не претендуют на престижность, зато локальный формат отличается большой устойчивостью к экономическим кризисам.

Стрит-ритейл

Уличные магазины располагаются на первых этажах жилых домов и зданий по первой линии оживлённых улиц, имеют отдельный вход.

Преимущества:

• хорошая видимость даже при небольшой площади и без затрат на рекламу, высокий трафик;
• любая специализация в рамках законодательства;
• выбор площадей: 300 кв. м. — под минимаркет, отделение банка, аптеку; 500–800 кв. м — спорт-зал, медицинский центр; свыше 1000 кв. м. — для крупных продавцов.

Земельные участки

Рыночная стоимость земли зависит от назначения, местоположения, наличия коммуникаций и подъездных путей, площади. Перед покупкой рекомендуется провести анализ потенциала земельного участка. Это поможет выяснить целесообразность приобретения, а в дальнейшем — разработать эффективную стратегию использования.

Продажа коммерческой недвижимости

Анализ рыночных тенденций и экономических факторов

При покупке офиса, склада или гостиницы важно понимать общее состояние рыночного сегмента и связанных с ним отраслей экономики.

Аналитики рынка изучают различные показатели, список которых зависит от условий конкретной задачи:

• объём предложения (например, количество и стоимость офисных особняков);
• структура продавцов и покупателей;
• инновационный потенциал сегмента (способность к развитию, внедрению технологий, услуг, бизнес-моделей);
• факторы, влияющие на принятие решений игроками рынка;
• проблемные зоны, сложности и риски.

Ключевые показатели рынка меняются под влиянием экономических и социальных тенденций.

Например, инфляция — её влияние на цены неоднозначно. С одной стороны, в условиях растущей инфляции недвижимость становится наиболее надёжным способом сохранения капитала. С другой стороны, высокая инфляция стимулирует рост цен: растёт себестоимость строительства и обслуживания зданий; продавцы стремятся компенсировать потерю стоимости собственных капиталов.

Ещё один пример влияния трендов на рынок — изменение ожидания пользователей. Так, за последние несколько лет выросли требования к качеству офисной среды. Следовательно, помещения, которые не соответствуют запросам бизнеса, теряют как в цене, так и в доходности.

Цель покупки

Коммерческую недвижимость приобретают либо для нужд компании, либо с целью инвестирования.

В первом случае задача понятна: найти максимально подходящий объект по минимальной цене. Иногда предприниматели покупают активы «на будущее», если планируют масштабирование бизнеса и опасаются, что в нужный момент на рынке не будет достойных предложений.

Во втором случае, когда площадь приобретается с целью инвестирования, целей и задач может быть намного больше:

1. Сохранение стоимости капитала — вложение денег в объект, который будет приносить доход, покрывающий инфляцию. Оптимальный вариант — сдача площади в долгосрочную аренду.

2. Извлечение максимального дохода — приобретение проблемного или срочно продающегося помещения с большим дисконтом. После реконструкции объект может приносить до 20% прибыли.

3. Доход от естественного роста стоимости. Самый распространённый вариант — покупка на стадии строительства: после окончания работ стоимость актива существенно вырастет. Иногда компании приобретают площади, которые вскоре подорожают (как это случилось, например, с инфраструктурой Новой Москвы, когда стартовал план реновации территорий).

4. Инвестиции в имидж — высококачественный объект с уникальными характеристиками повышает статус компании и укрепляет её позиции на рынке.

Понимание цели — важный этап в выборе коммерческого помещения: она определяет стратегию управления активом.

Покупка коммерческой недвижимости

Сравнение подходящих объектов

Выбирая недвижимость, полезно сопоставить ключевые характеристики наиболее привлекательных вариантов. Сравнительный метод подбора поможет выбрать помещение с самым высоким экономическим потенциалом.

Локация

Престижный район с насыщенной инфраструктурой и развитой транспортной сетью автоматически даёт объекту ряд преимуществ:

• обеспечивает высокий трафик;
• привлекает надёжных арендаторов (ценных сотрудников для компаний-собственников);
• повышает ликвидность активов.

Помимо достоинств городской среды важно изучить конкурентную обстановку и демографические данные района. Иногда имеет смысл выбрать менее престижную локацию, если она свободна от конкурентов, но может обеспечить бизнесу целевую аудиторию.

Технические характеристики и внешний вид

1. Дизайн фасадов, архитектурная концепция, облагороженная территория

2. Состояние инженерных систем и коммуникаций, качество отделки

3. Необходимость перепланировки, ремонта помещения

4. Расчёт первоначальных и ежемесячных затрат на поддержание эстетики и функциональности помещения

Потенциал для роста

При оценке потенциала следует учитывать долгосрочные планы по развитию района: застройка, насыщение социальной инфраструктуры, ремонт дорог и тротуаров, формирование точек притяжения.

Необходимо изучить особенности здания, в котором располагается коммерческий объект: формат, позиционирование, политика управления.

Полезно обратить внимание на тенденции последних лет. Менялись ли цены на нежилую недвижимость? В какую сторону и насколько быстро? С чем связана динамика цен? Грамотная аналитика поможет составить объективный прогноз развития коммерческого проекта.

Юридические и финансовые аспекты

Перед подписанием договора купли-продажи стороны согласовывают все нюансы, урегулируют спорные вопросы. Если период переговоров затягивается, имеет смысл составить предварительный ДКП.

Предварительный договор содержит все условия основного договора, а также сроки заключения сделки. Обычно на этом этапе продавец запрашивает аванс. Если сделка сорвётся по вине продавца или по независящим от сторон причинам, аванс возвращается покупателю.

Основные документы для проверки:

• Выписка из ЕГРН — содержит основные сведения об имуществе, включая возможные обременения
• Выписка из ЕГРЮЛ — подтверждает, что юридическое лицо существует, не находится в процессе ликвидации/реорганизации, законно осуществляет свою деятельность
• Технические документы — техпаспорт, кадастровый план
• Финансовая отчётность — позволяет убедиться, что продавец не имеет критических долгов и не планирует банкротство. Это снижает риск, что сделка будет признана недействительной

Следующий этап после подписания договора — регистрация коммерческого объекта в Росреестре с передачей прав собственности. Процесс занимает от 10 до 30 дней.

Управление коммерческой недвижимостью

Любые стратегии управления недвижимостью направлены на извлечение прибыли в процессе эксплуатации помещения. Ключевая задача собственника (управляющего) — поддерживать помещение в коммерческом плюсе:

• осуществлять техническое обслуживание, выполнять текущий и плановый ремонт;
• контролировать работу сервисных служб, охраны;
• привлекать платёжеспособных арендаторов;
• поддерживать имидж объекта, выстраивать маркетинговые стратегии;
• заниматься планированием, бюджетированием, ведением финансовой отчётности.