В 2024 году девелоперы и банки вложили в проекты строительства коммерческой и жилой недвижимости более 1,2 трлн руб.

CORE.XP, лидер в консалтинге и управлении инвестициями в недвижимости в России и СНГ, провела конференцию «Сила четырех-2025» о трендах и реальности рынка недвижимости. В рамках пленарной сессии «Недвижимость – база для развития бизнеса» ведущие эксперты поделились прогнозами по развитию отрасли.

Как будет развиваться отрасль недвижимости в условиях высоких процентных ставок? Как решать вопросы дефицита рабочих кадров? Какие точки роста и возможности есть на рынке? 

Обсуждая тему вызовов и проблем, с которыми вынуждена столкнуться отрасль недвижимости, Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP, поделилась со слушателями статистикой относительно ситуации в экономике и ее влияния на рассматриваемую сферу: 

«2024 год был полон противоречий. При высокой ключевой ставке с заградительно дорогим финансированием, с инфляцией выше поставленной цели на уровне 4%, удорожанием себестоимости строительства, падением продаж жилья на уровне 19% мы тем не менее увидели рост ВВП на 4% и абсолютный рекорд в общем объеме инвестиций в недвижимость. Имел место спрос, превышающий предложение, в коммерческой недвижимости, что привело к повышению ставок аренды в диапазоне 15–50% в секторах «офисы» и «склады». Недвижимость стала бенефициаром среди других инструментов инвестирования. При текущей волатильности сложно прогнозировать, каким будет 2025 год. Мы подвластны международному влиянию, влияниям быстроразвивающихся технологий и меняющихся привычек населения». 

Наталья Загвоздина, глава аналитического управления, СБЕР КИБ, продолжила подведение итогов прошлого года и озвучила прогнозы на 2025 год, озвучив позицию команды аналитиков «Сбер КИБ»: 

«Наши сценарии развития экономики окрашены теплыми лучами изменений в геополитике. 12 февраля поговорили два президента двух больших держав, и наши аналитики пересмотрели прогнозы в более позитивную сторону. Пока инфляция с трудом склоняет свою голову, хотя Центральный банк и подарил нам новогодний сюрприз в виде неизменной ставки. Розничные кредиты и ипотека уже показали замедление, и Центральный банк это зафиксировал и сказал: „Хорошо, будем договариваться и слышать друг друга, оставляем ставку неизменной“. В прошлом году импульс расходов бюджета тоже внес вклад в ту инфляцию, которую мы получили. Такого роста в бюджетных расходах, роста в 20%, как в прошлом году, в 2025-м не предвидится».

Загвоздина подчеркнула, что темп роста бюджета замедляется, бюджет становится менее проинфляционным. «Сбер КИБ», по словам спикера, закладывает в прогноз нормализацию на рынке труда и видит, что со стороны государственных корпораций и предприятий спрос на трудовые ресурсы уже вышел на плато. Впрочем, это не значит, что не будет роста реальных зарплат, хотя он и замедлится.

Эксперт также выразила умеренный оптимизм по поводу сокращения темпов инфляции и ее влияния на недвижимость: 

«Скорее всего, во второй половине года мы увидим устойчивое снижение темпов инфляции. В перспективе 3–4 лет инфляция должна перекладываться в стоимость недвижимости. Однако в этом году стоимость на квадратный метр в Москве вряд ли ощутимо повысится. Хотя 2025-м мы и не ждем сорокапроцентных темпов роста, однако сегмент недвижимости будет продолжать расти. Если произойдет нормализация международных отношений и вернутся западные компании, то можно ждать и повышения спроса на офисную недвижимость». 

Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий, Минстрой России, рассказала о том, как государство поддерживает застройщиков по всей России через проекты КРТ:

«790 проектов по комплексному развитию территорий (КРТ) находятся в активной стадии. Эти проекты суммарно насчитывают 140 млн квадратных метров. Несмотря на экономическую ситуацию, мы видим кратный рост в проведении торгов и вовлечении компаний в реализацию проектов. За первый месяц 2025 года регионами объявлено уже 15 торгов. Регионы включаются в обеспечение инфраструктуры проектов, и большим плюсом здесь выступают прозрачные условия договорных отношений. 30% из объема застройки включают в себя нежилые помещения — это социальная инфраструктура, складские помещения. Вопрос с расселением аварийного жилья стоит очень остро, мы хотим, чтобы компании вовлекались в решение этих задач». 

Среди регионов-лидеров Синичич выделила Тюменскую область и Екатеринбург, которые с помощью застройщиков активно решают вопросы по расселению аварийного фонда. Сейчас, отметила спикер, начинается новый шестилетний цикл, в течение которого будет реализовываться новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в рамках которого государство предусмотрело ряд мер поддержки для развития инфраструктуры населенных пунктов. 37 регионов Северного Кавказа и Дальнего Востока получат до 2030 года 120 млрд рублей на поддержку инфраструктуры. 

Александр Ручьев, акционер, президент ГК «Основа», поделился взглядом девелопера в сегменте жилья бизнес-класса:

«По статистике мы видим падение продаж недвижимости на 19%, но, на мой взгляд, справедливая цифра будет на уровне 35–37%. Ставка 21%, безусловно, губительна. Отрасли приходится справляться с несколькими вызовами: недостаток рабочей силы, логистические трудности со стороны наших партнеров Китая и Турции и заградительная ставка. Сокращение предложения — тоже новый тренд, во многом он появился из-за новых государственных требований к недвижимости и удорожания стоимости строительства. Рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. Мы ожидаем, что подорожание недвижимости к концу года составит 30–40%».

Относительно продаж в новом году спикер высказался более оптимистично:

«Дальнейшего падения продаж не будет, потому что мы и так находимся на некоем дне. Объем ипотеки в наших продажах сильно сократился, и теперь любые изменения, которые произойдут, будут только в плюс».

Дмитрий Трубников, генеральный директор ФСК Девелопмент, продолжил тему, затронутую Ручьевым, и озвучил свой взгляд на проблему падения оборотов на рынке недвижимости:

«Смотря на любую динамику — либо темпов, либо цен, — мы должны смотреть и на долю рассрочек в этой динамике. У нас она сейчас равна примерно 30%. Мы фактически заместили падение доли ипотеки. Доля ипотеки была 90%, сейчас 50%. Падение на рынке, безусловно, есть, но оно очень неоднородно. На 2025 год мы видим падение 30%, бизнес-класс упал на 20%, а комфорт сразу на 40%». 

Относительно темпов роста цен Трубников не согласился с оценкой предыдущего спикера и предложил несколько более благоприятный прогноз: 

«По динамике цен за прошлый год рост составил примерно 15%, и в этом году рост будет 15%, что не так драматично, как 30–40%. Но, действительно, существует риск отсутствия предложения через 2–3 года. Девелоперы очень осторожно относятся к входу в новые проекты. Но сейчас пока у нас есть навес предложения, навес тех проектов и корпусов, которые стартовали в успешном 2023-м и даже в начале 2024-го года. „Радиус разворота авианосца — 18 километров“ — эта фраза очень хорошо описывает сектор недвижимости. Те проблемы, которые у нас есть сегодня, полностью покажут себя в 2026 году, а не в 2025-м». 

Подытоживая, Денис Степанов, основатель Parus Asset Management и президент Central Properties, вернулся к теме инвестиций в коммерческую недвижимость и перспективам развития этой отрасли в современной России: 

«Инвестиции в коммерческую недвижимость — серьезный тренд последних нескольких лет, розничные инвесторы стали доминирующей силой среди владельцев коммерческой недвижимости. Самый большой владелец логистической недвижимости — коллективный фонд под управлением „Современных фондов недвижимости“. Этого не было никогда, такая перемена произошла в 2024 году. Мы следим и за жилой недвижимостью, ведь ее объемы на порядки превышают объемы коммерческой. За последние 20 лет мы пришли к цифре в 30 квадратных метров жилой недвижимости на человека в России. Это уже достаточно хорошая цифра, пускай мы пока и отстаем от Франции, Германии, США». 

Рассуждая об инвестиционных стратегиях граждан, эксперт озвучил разные подходы, которые могут применяться в современных условиях:

«Как сохранить деньги? Сохрани их в бетоне, купи квартиру. Такая инвестиция очень популярна в нашей стране. Пользуются популярностью также инвестиции в готовый арендный бизнес. Ты покупаешь квадратные метры и сдаешь их в аренду предпринимателям. Таких готовых арендных бизнесов в последнее время сформировалось огромное количество, в одной Москве таких сделок происходят тысячи каждый месяц».

Степанов также подчеркнул, что у сферы коммерческой недвижимости в современной России есть серьезные перспективы, что связано с вводом в эксплуатацию новых объектов и повышением интереса граждан к финтеху и арендному бизнесу:

«Все пытаются поделить шкуру медведя „деньги в кубышке на депозите“. Их там по оценкам 50–60 трлн рублей. Если перевести хоть один процент от них в коммерческую недвижимость, то настанет настоящий праздник и увеличение ставок на рынке. Но капитала недостаточно, нужна и недвижимость, которую люди могли бы купить. Однако коммерческой недвижимости в России мало, всего на 20–25 триллионов. Ее просто не успели построить. У нас всего 300 метров коммерческих складов и 150 метров офисов на тысячу жителей. Сейчас в коллективные инвестиции упаковано 2%, но мы можем довести эту цифру до 5%. Мы будем трудиться над тем, чтобы россияне проактивно инвестировали и пользовались финтехом».