01 декабря 2025 
+74952583990 
Рынок новостроек Москвы вошёл в эпоху массового бизнес-класса: CORE.XP фиксирует окончательное смещение спроса в дорогие сегменты
CORE.XP представила предварительные итоги 2025 года жилой недвижимости в сегменте новостроек в пределах МКАД. После нескольких лет резких изменений рынок наконец вошёл в устойчивую фазу: покупатели адаптировались к высоким ставкам, девелоперы — к новым правилам градостроительной политики, а структура предложения заметно изменилась в сторону более дорогих сегментов.
Последние пять лет рынок проходил через несколько волн: всплеск спроса на фоне льготной ипотеки, замедление и шок 2022 года, постепенное восстановление и «новая нормальность» 2023–2025 гг.
Картина на 2025 год — главные выводы:
«2025 год показал: рынок внутри МКАД окончательно сместился в сторону более обеспеченного покупателя. Проектов становится меньше, площади растут, а уровень входа — всё выше. Городская политика и ограничение стартов неизбежно ведут к удорожанию квадратного метра. Главным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка. Она влияет и на стоимость ипотеки, и на привлекательность депозитов, которые конкурируют с инвестициями в недвижимость. Чтобы поддержать продажи, девелоперы активнее используют субсидированные ставки, рассрочки, и длинные предстартовые кампании для ранних покупателей», — прокомментировала Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Динамика цен 2025: рынок разделился на два скоростных режима
По данным CORE.XP, 2025 год стал рекордно полярным по темпам роста стоимости квадратного метра в разных сегментах:
Прогноз CORE.XP на 2026 год: следующий год станет годом «массового бизнес-класса». Именно этот сегмент будет определять рынок новостроек в пределах МКАД.
Основные ожидания:
Как будут действовать девелоперы в 2026 году
Последние пять лет рынок проходил через несколько волн: всплеск спроса на фоне льготной ипотеки, замедление и шок 2022 года, постепенное восстановление и «новая нормальность» 2023–2025 гг.
Картина на 2025 год — главные выводы:
- Спрос стабилизировался: около 50 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в пределах МКАД. Это тот уровень, на котором покупатель готов покупать при текущей стоимости денег.
- Профиль покупателя изменился: средняя площадь приобретаемых квартир выросла до 57 м², а доля комфорт-класса в структуре спроса сократилась. Всё больше сделок приходится на бизнес- и премиум-класс.
- Комфорт-класс уходит за МКАД: из-за новых правил по минимальным площадям и ограничений по плотности застройки большинство доступных по цене проектов теперь выходит в Новой Москве.
- Меньше новых запусков: девелоперы осторожны. За год вышло всего 2,6 млн м² нового предложения — на треть меньше, чем годом ранее.
- Объём предложения управляемый: на рынке около 1,55 млн м² — это комфортный уровень, который не давит на цены.
- Цены растут неравномерно: в комфорт-классе — почти «плоскость»,в бизнесе — рост около 15–20%, премиум и де-люкс продолжают дорожать за счёт дефицита редких локаций и ограниченных земельных ресурсов.
«2025 год показал: рынок внутри МКАД окончательно сместился в сторону более обеспеченного покупателя. Проектов становится меньше, площади растут, а уровень входа — всё выше. Городская политика и ограничение стартов неизбежно ведут к удорожанию квадратного метра. Главным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка. Она влияет и на стоимость ипотеки, и на привлекательность депозитов, которые конкурируют с инвестициями в недвижимость. Чтобы поддержать продажи, девелоперы активнее используют субсидированные ставки, рассрочки, и длинные предстартовые кампании для ранних покупателей», — прокомментировала Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Динамика цен 2025: рынок разделился на два скоростных режима
По данным CORE.XP, 2025 год стал рекордно полярным по темпам роста стоимости квадратного метра в разных сегментах:
- Комфорт-класс: Средняя цена за год практически не изменилась и колебалась вокруг уровня прошлого года. Годовая динамика: 0–1%.
- Рынок достиг потолка платёжеспособности ипотечного покупателя.
- Бизнес-класс: Девелоперы смогли аккуратно переложить рост себестоимости в цену на фоне устойчивого спроса. Годовая динамика: +15–20%. Этот сегмент становится новым «массовым стандартом» внутри МКАД.
- Премиум и де-люкс: Сегменты демонстрируют самые высокие темпы роста благодаря дефициту уникальных площадок и низкой зависимости покупателей от ипотеки. Годовая динамика: +20–30%. Сформировался устойчивый тренд на рост стоимости элитных квадратов.
Прогноз CORE.XP на 2026 год: следующий год станет годом «массового бизнес-класса». Именно этот сегмент будет определять рынок новостроек в пределах МКАД.
Основные ожидания:
- Потенциальный рост спроса: при снижении ключевой ставки рынок может выйти на 2,8 млн м² проданного жилья.
- Бизнес-класс — новый стандарт Москвы: девелоперы будут ориентироваться на этот сегмент практически во всех локациях внутри МКАД.
- Комфорт окончательно сместится в Новую Москву: там будет сосредоточено большинство доступных проектов.
- Рост цен продолжится: прогнозируемое удорожание — около 20% в среднем по году.
- Стартов по-прежнему мало: ожидается лишь 30–40 новых проектов — рынку придётся учитывать дефицит площадок.
- Проекты будут выходить почти «распроданными»: целевой уровень бронирования к моменту выхода на рынок — около 80%.
Как будут действовать девелоперы в 2026 году
-
осторожный график запусков;
-
акцент на премиальные и точечные проекты;
-
уход от универсального продукта — вместо этого сегментация под конкретные группы: инвесторов, арендаторов, семейных покупателей.
Поделиться
10 февраля 2026 
