18 февраля 2025 года мы провели нашу первую конференцию «Сила четырех-2025» о трендах и реальности рынка недвижимости

Основные тезисы конференции:

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP:

«2024 год был полон противоречий. При высокой ключевой ставке с заградительно дорогим финансированием, с инфляцией выше поставленной цели на уровне 4%, удорожанием себестоимости строительства, падением продаж жилья на уровне 19% мы тем не менее увидели рост ВВП на 4% и абсолютный рекорд в общем объеме инвестиций в недвижимость. Имел место спрос, превышающий предложение, в коммерческой недвижимости, что привело к повышению ставок аренды в диапазоне 15–50% в секторах «офисы» и «склады». Недвижимость стала бенефициаром среди других инструментов инвестирования. При текущей волатильности сложно прогнозировать, каким будет 2025 год. Мы подвластны международному влиянию, влияниям быстроразвивающихся технологий и меняющихся привычек населения».

Наталья Загвоздина, глава аналитического управления, СБЕР КИБ, продолжила подведение итогов прошлого года и озвучила прогнозы на 2025 год, озвучив позицию команды аналитиков «Сбер КИБ»:

 «Наши сценарии развития экономики окрашены теплыми лучами изменений в геополитике. 12 февраля поговорили два президента двух больших держав, и наши аналитики пересмотрели прогнозы в более позитивную сторону. Пока инфляция с трудом склоняет свою голову, хотя Центральный банк и подарил нам новогодний сюрприз в виде неизменной ставки. Розничные кредиты и ипотека уже показали замедление, и Центральный банк это зафиксировал и сказал: „Хорошо, будем договариваться и слышать друг друга, оставляем ставку неизменной“. В прошлом году импульс расходов бюджета тоже внес вклад в ту инфляцию, которую мы получили. Такого роста в бюджетных расходах, роста в 20%, как в прошлом году, в 2025-м не предвидится».

Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий, Минстрой России, рассказала о том, как государство поддерживает застройщиков по всей России через проекты КРТ:

«790 проектов по комплексному развитию территорий (КРТ) находятся в активной стадии. Эти проекты суммарно насчитывают 140 млн квадратных метров. Несмотря на экономическую ситуацию, мы видим кратный рост в проведении торгов и вовлечении компаний в реализацию проектов. За первый месяц 2025 года регионами объявлено уже 15 торгов. Регионы включаются в обеспечение инфраструктуры проектов, и большим плюсом здесь выступают прозрачные условия договорных отношений. 30% из объема застройки включают в себя нежилые помещения — это социальная инфраструктура, складские помещения. Вопрос с расселением аварийного жилья стоит очень остро, мы хотим, чтобы компании вовлекались в решение этих задач».

Александр Ручьев, акционер, президент ГК «Основа», поделился взглядом девелопера в сегменте жилья бизнес-класса:

«По статистике мы видим падение продаж недвижимости на 19%, но, на мой взгляд, справедливая цифра будет на уровне 35–37%. Ставка 21%, безусловно, губительна. Отрасли приходится справляться с несколькими вызовами: недостаток рабочей силы, логистические трудности со стороны наших партнеров Китая и Турции и заградительная ставка. Сокращение предложения — тоже новый тренд, во многом он появился из-за новых государственных требований к недвижимости и удорожания стоимости строительства. Рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. Мы ожидаем, что подорожание недвижимости к концу года составит 30–40%».

Дмитрий Трубников, генеральный директор ФСК Девелопмент, продолжил тему, затронутую Ручьевым, и озвучил свой взгляд на проблему падения оборотов на рынке недвижимости:

 «Смотря на любую динамику — либо темпов, либо цен, — мы должны смотреть и на долю рассрочек в этой динамике. У нас она сейчас равна примерно 30%. Мы фактически заместили падение доли ипотеки. Доля ипотеки была 90%, сейчас 50%. Падение на рынке, безусловно, есть, но оно очень неоднородно. На 2025 год мы видим падение 30%, бизнес-класс упал на 20%, а комфорт сразу на 40%».

Подытоживая, Денис Степанов, основатель Parus Asset Management и президент Central Properties, вернулся к теме инвестиций в коммерческую недвижимость и перспективам развития этой отрасли в современной России:

«Инвестиции в коммерческую недвижимость — серьезный тренд последних нескольких лет, розничные инвесторы стали доминирующей силой среди владельцев коммерческой недвижимости. Самый большой владелец логистической недвижимости — коллективный фонд под управлением „Современных фондов недвижимости“. Этого не было никогда, такая перемена произошла в 2024 году. Мы следим и за жилой недвижимостью, ведь ее объемы на порядки превышают объемы коммерческой. За последние 20 лет мы пришли к цифре в 30 квадратных метров жилой недвижимости на человека в России. Это уже достаточно хорошая цифра, пускай мы пока и отстаем от Франции, Германии, США».

Степанов также подчеркнул, что у сферы коммерческой недвижимости в современной России есть серьезные перспективы, что связано с вводом в эксплуатацию новых объектов и повышением интереса граждан к финтеху и арендному бизнесу:

«Все пытаются поделить шкуру медведя „деньги в кубышке на депозите“. Их там по оценкам 50–60 трлн рублей. Если перевести хоть один процент от них в коммерческую недвижимость, то настанет настоящий праздник и увеличение ставок на рынке. Но капитала недостаточно, нужна и недвижимость, которую люди могли бы купить. Однако коммерческой недвижимости в России мало, всего на 20–25 триллионов. Ее просто не успели построить. У нас всего 300 метров коммерческих складов и 150 метров офисов на тысячу жителей. Сейчас в коллективные инвестиции упаковано 2%, но мы можем довести эту цифру до 5%. Мы будем трудиться над тем, чтобы россияне проактивно инвестировали и пользовались финтехом».