Рынок офисной недвижимости Москвы, III кв. 2023

Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости

«Основные показатели рынка в III кв. сохраняли тенденцию роста. При этом новое строительство не выводит на рынок достаточного объема офисов, чтобы удовлетворить высокий спрос. Рынок по-прежнему нуждается в новых офисных объектах»

СПЕКУЛЯТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ ВЫХОДИТ НА РЫНОК

187 тыс. кв. м составил объем завершённого строительства по итогам I-III кв. 2023 г., что на 11% меньше аналогичного периода 2022 г. При этом 65% из этого объема площадей уже реализовано.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале 2023

Наименование объекта	Класс	Арендопригодная площадь	Девелопер
ОСТАНКИНО Бизнес Парк	А	22 378 кв. м (корп. 4),    22 376 кв. м (корп. 5)	PIONEER
АЛКОН III	А	10 500 кв. м	ALCON GROUP
LUCKY (стр. 6)	А	3 305 кв. м	VESPER

329 тыс. кв. м  новых офисных площадей планируется к вводу в IV кв. 2023 г., что сопоставимо с годовым объемом 2022 г. Порядка 54% офисных площадей из этого объема уже законтрактованы до ввода объектов в эксплуатацию.

Завершенное строительство, тыс. кв. м

517 тыс. кв. м общий годовой прогноз нового ввода на 2023 г. 24% площадей, из запланированного на текущий год объема, под риском переноса на 2024 г.

География построенных и заявленных на 2023 г. офисных объектов

СПРОС УСТАНАВЛИВАЕТ НОВЫЕ РЕКОРДЫ

1,4 млн кв. м составила суммарная площадь новых сделок за I-III кв. 2023 г., что уже превысило результат прошлого года на 20%.

Объем сделок по расширению в I-III кв.  2023 г. вырос почти в 3 раза год к году, составив 27 тыс. кв. м. Бизнес активно увеличивает свою долю на рынке. Кроме того, по итогам I-III кв. 2023 г. объем сделок купли-продажи вдвое выше относительно соответствующего периода 2022 г.

Сделки, тыс. кв. м

• 1,8 – 2,0 млн кв. м может достигнуть годовой объем новых сделок в 2023 г. Это рекордный показатель в истории рынка офисной недвижимости.
• Топ-3 отрасли лидирующие в структуре спроса в I-III кв. 2023 г. остаются неизменными: недвижимость и строительство, финансовые услуги, IT и телеком. На каждую из этих отраслей пришлось порядка 17% от общего объема спроса.
• 15% сделок от общего объема спроса, по итогам I-III кв. 2023 г., пришлось на госсектор против 8% за тот же период в 2022 г.

По итогам трех кварталов доля сегмента финансовых услуг выросла с 8% до 17% год к году, восстанавливаясь с 2020 г. (когда сегмент занимал лидирующие позиции с долей в 28%). Рост доли обусловлен рядом крупных сделок с банковскими структурами.

ГЕОГРАФИЯ СПРОСА

• Наблюдается новая тенденция - смещение географии спроса с Ленинградского делового района в западную часть города.
• Доля западной части зоны, ограниченной ТТК-МКАД, в общей структуре спроса выросла с 7,9% до 11,6% по сравнению с показателями 2022 г.

СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ

• К концу III кв. 2023 г. среднее значение доли свободных площадей сократилось до 8,2%
  
• Снижение свободных площадей наблюдается в обоих сегментах: в классе B с 8,2% до 6,3%, а в классе А с 14,2% до 12,6% к началу текущего года.
• Предложение офисов в сегменте класса А за выездом международных арендаторов сократилось до минимальных значений - 41 тыс. кв. м по итогам III кв. 2023 г. 

Динамика доли свободных площадей

Мы ожидаем дальнейшее снижение доли свободных площадей до 7,4% к концу 2023 г., что объясняется высокими показателями спроса и низким уровнем ввода нового спекулятивного предложения.

Доля свободных площадей (со "скрытой" вакансией) по классам и субрынкам, конец III кв. 2023 г.

Динамика по сравнению с началом 2023 г.

Запрашиваемые ставки аренды

*Ставки рассчитаны руб. за кв. м / год не включая НДС и операционные расходы

Цикл рынка, тыс. кв. м

ГИБКИЕ ОФИСЫ

157Кол-во действующих площадок

409,7 тыс. кв. мОбщая площадь действующих гибких офисов

29 тыс. кв. мНовые гибкие офисные площади, I-III кв. 2023 г

8 тыс. кв. мПлан по открытию к концу 2023 г.

38 200 руб./место/месСредняя ставка аренды на фиксированное рабочее место вкл. НДС)

29%Доля свободных площадей                   

Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м