Рынок офисной недвижимости Москвы, I полугодие 2023

Ирина Хорошилова
Старший директор, Руководитель департамента офисной недвижимости

«Сильное начало года продолжилось мощнейшим вторым кварталом. Объёмы реализованного спроса за полугодие уже стали самыми высокими в истории рынка и продолжают набирать обороты».

I ПОЛУГОДИЕ 2023 ГОДА БЬЁТ ВСЕ РЕКОРДЫ

870 тыс. кв. м составила суммарная площадь новых сделок, что в 1,5 раза превышает результат I полугодия 2022 г. Этот объем является самым высоким с 2007 года показателем для первой половины года.

Сделки, тыс. кв. м

Отмечается прирост сделок купли-продажи, в первом полугодии 2023 г. объем таких сделок вырос на 66% по отношению к аналогичному показателю прошлого года, составив 218 тыс. кв. м. 52% проданных площадей реализовано в строящихся объектах.

Объем сделок по типу, тыс. кв. м

Годовой объем новых сделок по итогам 2023 г. может достигнуть 1,6 – 1,8 млн кв. м, что сопоставимо с результатами рекордного 2019 г (1,8 млн кв. м сделок).

Лидирующим по спросу сегментом в I полугодии 2023 г. стали компании отрасли «IT и телеком», доля которых составила 26% в общей структуре сделок. Это самый высокий показатель для сектора с 2020 г.

Вторым по активности сегментом стали государственные организации и компании с госучастием – 21%  всех сделок полугодия. Крупнейшей сделкой за последние 2,5 года стала продажа 47 тыс. кв. м в БЦ iCity государственным структурам, относящимся к Правительству Москвы*. 

Концентрация спроса и ключевые сделки за I полугодие 2023 г.


География спроса в целом соответствовала предыдущим годам: наибольшая концентрация спроса отмечена в зонах ЦДР и ЦДР – ТТК (36% сделок).

Рост активности был зафиксирован на севере города, за пределами ТТК, где закрылись две крупные сделки суммарной площадью 45 тыс. кв. м в бизнес-парке «Останкино». А также в Ленинградском деловом районе, где объём сделок уже превысил результат за весь 2022 г. в 1,5 раза.

ОБЪЁМ СТРОИТЕЛЬСТВА В 2023 Г. МОЖЕТ ВЫРАСТИ НА 50% ОТНОСИТЕЛЬНО 2022 Г.

105 тыс. кв. м офисных площадей было введено по результатам I полугодия 2023 г, что почти в 3 раза выше аналогичного показателя прошлого года. 

География построенных и заявленных на 2023 г. офисных объектов

53% строительства в 2023 г. – спекулятивные проекты, тогда как остальной объём уже реализован. При этом общая площадь спекулятивного строительства в текущем году может вырасти на 57% (со 176 тыс. кв. м до 275 тыс. кв. м) относительно 2022 г.

Динамика нового строительства, тыс. кв. м

К концу года планируется ввести 520 тыс. кв. м новых офисов, что немного ниже среднегодового показателя за последние 10 лет (566 тыс. кв. м).

ТРЕНД НА СОКРАЩЕНИЕ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

Доля свободных площадей снижается второй квартал подряд: показатель составил 9,4% (1,6 млн кв. м), вернувшись к уровню середины 2022 г.

В классе А показатель остался на уровне предыдущего квартала и составил 14,4%, в то время как доля свободных офисов в зданиях класса B снизилась до 7,3%.

Объем площадей, предлагаемых в субаренду или по переуступке прав аренды, снизился на 26% в сравнении с концом 2022 г., составив 214 тыс. кв. м. Прирост таких площадей может быть незначительным.

Свободные площади, тыс. кв. м

Доля свободных площадей продолжит сокращаться на фоне высокого спроса и к концу года показатель составит 8%. 

СТАВКИ АРЕНДЫ СОХРАНЯЮТ СТАБИЛЬНОСТЬ

В течение первого полугодия 2023 г. уровень запрашиваемых арендных ставок оставался неизменным. По нашим оценкам, тенденция продолжится до конца текущего года.

Запрашиваемые ставки аренды, без учёта ОРЕХ и НДС, руб./кв. м/год