Неопределенность не обрушила рынок, IV кв. 2022

Ирина Хорошилова, Старший директор, Руководитель департамента офисной недвижимости:

«Для нас главной тенденцией 2022 года стало то, насколько устойчиво и активно рынок прошёл смену очередного цикла. Хорошие показатели спроса, некритичный прирост свободных площадей и в целом стабильная ситуация – всё это стало результатом быстрой адаптации к новым реалиям всех участников рынка»

Предложение

СОКРАЩЕНИЕ ОБЪЁМА ВВОДА ЗА СЧЁТ ПЕРЕНОСА ЗАВЕРШЕНИЯ РЯДА ПРОЕКТОВ

• 131 тыс. кв. м – новое строительство в IV кв. 2022 года. Всего в 2022 году объём строительства составил 341 тыс. кв. м, что на 42% меньше результата 2021 года.
• Основной объём нового строительства пришёлся на зону между ТТК и МКАД, а также на территорию между ЦДР и ТТК.
• Около половины площадей, введённых в 2022 году, строились на спекулятивной основе (не под определенного клиента).
• Объём нового строительства в 2023 году может составить 400 тыс. кв. м (+17% относительно 2022 года), что соответствует среднему значению показателя за последние 10 лет.
• На ближайшие 3-4 года в проектах у девелоперов запланировано введение около 3 млн кв. м новых площадей.

Спрос

РЕЗУЛЬТАТ ПРЕВЗОШЁЛ ОЖИДАНИЯ

• В 2022 году объём реализованного спроса составил 1,2 млн кв. м, что существенно выше прогнозов начала года и на 2,5% больше результата «ковидного» 2020 года.
• IV квартал традиционно стал самым активным: на него пришлось более 30% всех сданных в аренду и проданных «метров» 2022 года.
• Объём купли-продажи в 2022 году составил 217 тыс. кв. м (17% от общего объема сделок). Показатель растёт второй год подряд (+15% по сравнению с 2021 годом).
• В 2023 году в базовом сценарии нашего прогноза годовой объём сделок может составить порядка 1 млн кв. м, но фактический результат может быть выше.

Спрос

• В 2022 году лидерство сохранил сегмент «недвижимость и строительство», доля которого составила 21% от общего объема сделок за год. Компании «IT и телеком» продолжают быть активными и арендуют помещения от 50 до 8 000 кв. м. Энергетические компании арендовали новые офисы площадью от 300 до 5 000 кв. м.
• Мы наблюдали значительное снижение доли компаний сегмента «финансовые услуги» в течение последних лет: если в 2020 году на данный сектор приходилось 34% от объема закрытых сделок, то в 2021 и 2022 годах доля таких компаний снизилась до 12% и 10% соответственно.
• По итогам 2022 года наиболее активными локациями традиционно стали зона ЦДР-ТТК (исключая «Москва-Сити» и район Ленинградского проспекта), на который пришлось 24% от общего объема спроса, а также ЦДР с долей в 21% от объема сделок за год.
• Наименьший объём сделок в 2022 году был зафиксирован в Москва-Сити (4% от объема реализованного спроса за год), что во многом объясняется дефицитом предложения: на начало 2022 года доля свободных площадей в данной локации была самой низкой в Москве и составляла 3%.
• На Ленинградский деловой район пришлось всего 6% от объема сделок 2022 года. Исторически данный субрынок пользовался большей популярностью у зарубежных компаний, в следствие чего после массового «ухода» иностранцев с российского рынка активность в данной локации снизилась, а доступное предложение увеличилось.

Свободные площади

ВОЗВРАТ К ЗНАЧЕНИЯМ 2018-2020 годов

• На конец 2022 года доля свободных площадей (с учётом «скрытой вакансии», которая включает субаренду и переуступку прав аренды) составила 10,3%(+2,7 п.п. по сравнению с концом 2021 года). Это заметный рост, но он очень далёк от пиковых значений 2014-2016 годов, когда показатель превышал 17%.
• Суммарная площадь свободных офисов (класс А и В, включая «скрытую вакансию») на конец 2022 года составила 1,8 млн кв.м, 43% из них расположены в пределах ТТК.
• На ключевых субрынках (ЦДР, Ленинградский деловой район и в целом в пределах ТТК) большой объём свободных площадей наблюдается в офисах без отделки (уровень вакансии в среднем составляет 35%) и на объектах, где помещения освободили международные компании (до 40% свободных площадей).

Свободные площади

• Самая низкая доля свободных площадей на конец 2022 года наблюдалась на западном направлении, особенно в Москва-Сити: 6% по сравнению с 7,5% в среднем по ЦДР-ТТК.
• На конец 2022 года самая высокая вакансия в классе А была на восточном и северном направлениях субрынка ТТК-МКАД и за пределами МКАД: 47% и 41% соответственно.
• В I полугодии 2023 года прирост свободных площадей продолжится, но уже меньшими темпами. В 2023 году пиковое значение уровня вакансии, возможно, достигнет 12%, после чего ситуация может стабилизироваться.

Ставки аренды

ПАДЕНИЯ СТАВОК НЕ ПРОИЗОШЛО

• В течение 2022 года запрашиваемые ставки аренды оставались на уровне 2021 года и в некоторых случаях даже показали рост за счёт появления на рынке высококачественного предложения.
• В 2023 году мы ожидаем сохранение среднего показателя запрашиваемой ставки аренды, при этом будет расти разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам.
• Повышенный уровень вакансии в некоторых объектах и сохраняющаяся неопределенность имеют эффект в виде большей гибкости арендодателей в процессе переговоров.

Методология

Термины и определения

Общее предложение представляет собой совокупную арендуемую площадь офисных помещений во всех существующих качественных зданиях класса А и В, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.

Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех качественных офисных зданий класса А и В, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.

Объем новых сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования. Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, субаренда, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте.

Гибкие офисные пространства – концепция гибкого офисного пространства сочетает в себе три формата аренды офисных помещений: коворкинги, сервисные офисы и гибридные версии. Оператор гибких офисных пространств предоставляет своим резидентам уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы помещения / рабочие места и берет на себя функции по их обслуживанию, а также может организовать предоставление различных дополнительных услуг (ресепшен, курьер, IT поддержка и другие).

Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих офисных зданиях, которая физически не занята и предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.

Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению.

Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.

Ставка аренды – средневзвешенное значение запрашиваемой базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.

Средний диапазон ставки аренды - нижняя и верхняя граница базовой запрашиваемой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) на доступные помещения, исключая значенияэкстремумы, в сумме не превышающие 20% от общего числа доступных офисных помещений.

Класс А Прайм – наиболее качественные офисные здания класса А, расположенные в премиальной локации.

Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.