Гибкие офисные пространства, Москва | I квартал 2023

Текущее предложение

• Общая площадь действующих гибких офисных пространств выросла на 3% к концу 2022 г. до 416 тыс. кв. м, в I кв. 2023 г. открыли 13 тыс. кв. м новых площадей.
• До конца 2023 г. планируется открытие 11 площадок (~27 тыс. кв. м), однако итог может быть выше с учетом built-to-suit проектов и расширения уже действующих пространств.

Расположение площадок по классу офисного объекта, кв. м


Географическое расположение, кв. м 



Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м

Предложение

Крупнейшие площадки, открытые в I кв. 2023 г.



 Крупнейшие площадки, планируемые к открытию в 2023 году



Примеры крупнейших площадок, заявленных на 2023 год

Портфельные операторы

• 76 действующих операторов
• 71% доля открытых площадок 15 крупнейших операторов в общем объеме предложения гибких офисных пространств 
• 294 тыс. кв. м общая площадь открытых площадок 15 крупнейших операторов

Портфели крупнейших операторов по открытым площадкам с долей свободных площадей



*Доля свободных площадей указана согласно данным опроса исследуемых операторов

Спрос

Объем новых сделок с гибкими офисными пространствами в I кв. 2023 г.

21 тыс. кв. м (+29% по отношению к I кв. 2022 г.). В I кв. 2022 г.: 17 тыс. кв. м.

В структуре реализованного спроса лидерами стали сегменты «фармацевтика» с долей в 27%, «розничная торговля» и сектор «IT и телеком» (8% и 6% соответственно). 

Спрос на гибкие офисные пространства, тыс. кв. м 



Примеры крупных сделок в гибких офисных пространствах, I кв. 2023 г.

Методология

• Гибкие офисные пространства – офисные пространства с выполненной отделкой, уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы, управляемые компанией - оператором, который берет на себя функции по обслуживанию помещения, а также может организовать или предоставлять различные дополнительные услуги ресепшен, курьер, IT поддержка и другие. 
• Существует три основные концепции организации гибкого офисного пространства:
• Коворкинги – исторически наиболее распространённый вид гибких решений - аренда зон для работы, индивидуальных кабинетов и комнат для переговоров на короткий срок, от нескольких часов
• Сервисные офисы – обособленное офисное пространство с сервисным обслуживанием, предназначенное для работы сотрудников отдельных компаний. Как правило, предлагается в аренду на срок от 11 мес. и более
• Гибридные офисы – некоторые гибкие решения в рамках одной площадки, которые могут включать как зоны коворкинга для работы людей «с улицы», так и индивидуальные зоны для компаний. 
• Операторы гибких пространств могут переформатировать коворкинг-площадку под сервисный офис в случае запроса арендатора. Таким образом, концепция площадок может изменяться во время их функционирования благодаря адаптивности пространств под запросы рынка.
• Общее предложение представляет собой совокупную арендуемую площадь офисных помещений во всех существующих качественных зданиях класса А и В, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями. 
• Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех качественных офисных зданий класса А и В, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
• Объем новых сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования. Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, субаренда, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте.
• Ставка аренды – средневзвешенное значение запрашиваемой базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса площади актуальных предложений на рынке. 
• Диапазон ставки аренды - нижняя и верхняя граница базовой запрашиваемой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) на доступные помещения, исключая значения-экстремумы, в сумме не превышающие 20% от общего числа доступных офисных помещений.

Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.