Новый "рекорд" рынка, IV кв. 2022

Стрелки обозначают изменения по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года * Изменения по сравнению с 2021 годом

Ирина Ушакова Старший директор, Руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP:

«2022 год был насыщен событиями, при этом общий объем инвестиций в недвижимость России достиг рекордного значения в 439 млрд руб., увеличившись на 8% по отношению к 2021 году. Рост деловой активности во второй половине 2022 года привел к тому, что общий объем вложений во II полугодии стал самым высоким за всю историю наблюдений за рынком и составил 279 млрд руб. (+26% по сравнению со II полугодием рекордного 2021 года). Основная причина прироста инвестиций – принятые иностранными игроками решения о выходе из российских активов. Соответственно фактор рекордности больше связан с уходом с российского рынка, чем с его ростом, который имеет краткосрочный эффект»

Распределение по сегментам

Наши ожидания относительно вложений в площадки под жилье оказались верны: по итогам 2022 года инвестиции в данным сегмент отстали от рекордного уровня 2021 года и составили 183 млрд руб., снизившись на 20% в годовом сопоставлении. На 14 п.п. уменьшилась и доля жилого сектора в общем объеме инвестиций, которая в 2022 году составила 42% по сравнению с 56% в 2021 году. В аналитику не включены сделки по поглощению девелоперами других игроков.

По итогам 2022 года в структуре инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости впервые лидером стал складской сектор, который привлек 38%. Более того объем вложений в склады достиг исторического рекорда и составил 96 млрд руб., что на 57% выше итога 2021 года. Большой вклад в этот результат внесла продажа логистического парка «Южные врата», но и без учета этой сделки мы наблюдали высокую активность в складском сегменте в течение 2022 года. На втором месте расположился офисный сектор, доля которого составила 35%. Традиционно в тройку лидеров вошла и торговая недвижимость, доля которой увеличилась до 15% (по сравнению с 11% в 2021 году) благодаря ряду сделок в регионах.

Распределение по регионам

В 2022 году доля Москвы составила 74% от общего объема вложений, что соответствует результату предыдущего года. По итогам года доля инвестиций в региональную недвижимость выросла до 11% от общего объема (по сравнению с 3% в 2021 году), достигнув 47 млрд руб., что является самым высоким результатом за последние 6 лет. Доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиций снизилась на 8 п.п. до 15% по сравнению с 23% в 2021 году.

Уход иностранных игроков

В связи с международной политической обстановкой целый ряд зарубежных игроков приняли решение завершить свою деятельность на территории России. Процесс ухода с российского рынка привел к тому, что в 2022 году объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 88 млрд руб. или 34% от объема инвестиций в такие сегменты за год (по сравнению с 10% в 2021 году).

Прогноз на 2023 год

Высокий риск мировой рецессии в 2023 году (по данным Oxford Economics, прогноз роста мирового ВВП в 2023 году скорректировался с 3,2% (апрель, 2022) до 1,2% (декабрь, 2022)) окажет дополнительное давление на экономику России: по предварительным данным ВВП страны в 2023 году может снизиться на 2-4%. При этом тренд по выходу иностранных собственников из российских активов продолжится, в результате чего в 2023 году общий объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть порядка 300-400 млрд руб., из которых большая часть (около 200-300 млрд руб.) придется на коммерческие сегменты. В связи с продолжающимся процессом выхода зарубежных компаний в 2023 году мы также сможем наблюдать крупные сделки с объектами коммерческой недвижимости.